DSR 계산법과 연소득별 대출 한도, 스트레스 금리 3%까지 넣어 계산한 표

DSR(총부채원리금상환비율)은 1년 동안 갚는 모든 대출의 원금과 이자를 연소득으로 나눈 비율이에요. 은행은 40%, 제2금융권은 50%가 기준이고, 총 대출이 1억원을 넘는 사람에게 적용해요. 연소득 6,000만원인 사람이 3억원을 연 4%, 30년 원리금균등으로 받으면 1년 원리금이 17,186,952원이라 DSR은 28.6%예요. 그런데 은행 심사에서는 스트레스 금리를 더해 39.9%로 봐요.

DSR 계산 공식

DSR = (기존 대출 1년 원리금 + 신규 대출 1년 원리금) ÷ 연소득 × 100

원리금은 실제로 내는 돈이 아니라 금융위원회가 정한 기준으로 세요.

• 주택담보대출 분할상환: 상환표의 1년치 원금과 이자
• 주택담보대출 일시상환: 원금은 잔액 ÷ 기간(최대 10년), 이자는 잔액 × 금리
• 신용대출: 원금은 잔액 ÷ 5년, 기타 담보대출은 잔액 ÷ 8년(상환 방식 무관)
• 전세대출: 원금은 넣지 않고 이자만

신용대출 5,000만원(연 5%)은 이자만 내고 있어도 은행은 원금 1,000만원을 더한 12,499,996원을 1년 원리금으로 잡아요.

스트레스 금리는 한도만 줄여요

신규 대출의 DSR을 셀 때 금리에 스트레스 금리를 더해요. 2026년 10월 1일 기준 수도권과 규제지역 주택담보대출은 3.0%, 지방 주택담보대출은 0.75%(2026년 말까지), 잔액 1억원을 넘는 신용대출과 기타대출은 1.5%예요. 위 예시의 3억원을 연 7%로 산정하면 1년 원리금이 23,950,884원으로 늘어 DSR이 39.9%가 돼요. 실제 이자는 그대로이고 심사용 숫자만 커져요.

연소득별 주택담보대출 한도

기존 대출이 없고 연 4%, 30년 원리금균등으로 받을 때 은행 기준 40% 안의 최대 금액이에요.

스트레스 금리를 더하면 연소득의 다섯 배 안팎이 상한선이에요. 금리가 오르거나 기간이 짧아지면 더 줄어요.

기존 대출이 있으면

연소득 6,000만원에 신용대출 5,000만원(연 5%)이 있으면 그것만으로 DSR 20.8%예요. 여기에 3억원 주택담보대출(스트레스 3% 반영)을 더하면 60.8%로 기준을 넘고, 같은 조건으로 받을 수 있는 금액은 1억 4,404만원까지 줄어요. 신용대출을 먼저 갚으면 원금 ÷ 5년으로 잡히던 1,000만원이 빠져 한도를 그만큼 되살릴 수 있어요.

연소득은 증빙 소득이 원칙이고, LTV(집값 대비 비율)도 함께 통과해야 해요. 혼합형, 주기형 대출은 고정 기간에 따라 스트레스 금리를 덜 더하니 은행이 알려 준 비율로 다시 계산해 보세요.

이 글의 금액은 계산의 정석 DSR 계산기와 같은 식으로 계산했어요. 금융회사의 끝수 처리와 소득 산정 방식에 따라 실제 심사 결과와 다를 수 있어요. 기준 비율과 스트레스 금리는 2026년 10월 1일 금융위원회 자료로 확인했어요.

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