전월세 전환율 상한 계산법, 전세 보증금 1억원을 월세로 바꾸면 얼마까지일까
보증금을 월세로 바꿀 때 전환율은 연 10%와 기준금리 + 연 2% 중 낮은 쪽을 넘을 수 없어요. 지금은 연 5%라 보증금 1억원을 바꾸면 월세 416,666원이 상한이에요.
전월세 전환 계산기 열기전세 3억원에 살다가 집주인과 보증금 1억원을 월세로 돌리기로 하면, 월세는 416,666원을 넘을 수 없어요. 바꾸는 1억원에 법정 상한 전환율 연 5%를 곱하고 12로 나눈 금액이에요.
전환율 상한은 두 비율 중 낮은 쪽이에요
주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부나 일부를 월세로 바꿀 때, 바꾸는 금액에 아래 두 비율 중 낮은 비율을 곱한 월세를 넘지 못하게 해요. 비율은 같은 법 시행령 제9조가 정해요.
| 근거 | 비율 |
|---|---|
| 제7조의2 제1호, 시행령 제9조 제1항 | 연 10% |
| 제7조의2 제2호, 시행령 제9조 제2항 | 한국은행 기준금리 + 연 2% |
기준금리는 2026년 8월 27일 결정된 연 3%예요. 3% + 2% = 연 5%가 10%보다 낮아서 지금 상한은 연 5%예요. 기준금리가 연 8% 이상이 되어야 10% 쪽이 상한이 돼요.
상한 월세 = 월세로 바꾸는 금액 × 상한 전환율 ÷ 12
전세 3억원에서 보증금별 상한 월세
| 바꾼 뒤 보증금 | 월세로 바꾸는 금액 | 상한 월세 | 1년 월세 합계 |
|---|---|---|---|
| 2억 5,000만원 | 5천만원 | 208,333원 | 2,499,996원 |
| 2억원 | 1억원 | 416,666원 | 4,999,992원 |
| 1억 5,000만원 | 1억 5,000만원 | 625,000원 | 7,500,000원 |
| 1억원 | 2억원 | 833,333원 | 9,999,996원 |
| 0원 | 3억원 | 1,250,000원 | 15,000,000원 |
월세는 원 미만을 버렸어요. 바꾸는 금액이 같으면 전세금이 얼마든 상한 월세는 같아요.
집주인이 부른 월세가 상한 안인지 확인해요
바꾸는 금액과 제시받은 월세로 전환율을 되짚을 수 있어요.
전환율 = 월세 × 12 ÷ 월세로 바꾸는 금액
보증금 1억원을 월세로 바꾸며 제시받은 월세별로 보면 이래요.
| 제시받은 월세 | 되짚은 전환율 | 상한보다 많은 월세 | 1년이면 |
|---|---|---|---|
| 500,000원 | 연 6% | 83,334원 | 1,000,008원 |
| 450,000원 | 연 5.4% | 33,334원 | 400,008원 |
| 400,000원 | 연 4.8% | 없음 | 없음 |
이 법을 어긴 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없어요(제10조). 상한을 넘겨 이미 낸 월세는 돌려 달라고 청구할 수 있어요(제10조의2).
기준금리가 바뀌면 상한도 바뀌어요
| 기준금리 결정일 | 기준금리 | 상한 전환율 | 1억원당 상한 월세 |
|---|---|---|---|
| 2025년 5월 29일 | 연 2.5% | 연 4.5% | 375,000원 |
| 2026년 7월 16일 | 연 2.75% | 연 4.75% | 395,833원 |
| 2026년 8월 27일 | 연 3% | 연 5% | 416,666원 |
어떤 경우에 적용되나요
조문은 '보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우'라고 적고 있어요. 살고 있는 집의 보증금 일부를 월세로 돌리거나, 계약을 갱신하면서 월세로 바꿀 때가 여기에 들어요. 법제처도 갱신계약으로 보증금을 월세로 바꾼 경우를 이 조문으로 해석했어요(법령해석 20-0683). 처음 맺는 계약의 월세를 정하는 규정이라고는 조문에 적혀 있지 않아요.
상가건물은 다른 조문을 따라요. 상가건물 임대차보호법 제12조와 시행령 제5조에 따라 연 12%와 기준금리의 4.5배 중 낮은 비율이 상한이고, 월세를 환산해 더한 보증금이 지역별 기준 금액을 넘는 임대차에는 이 조문이 적용되지 않아요(같은 법 제2조).
법령은 2026년 10월 1일 법제처 국가법령정보센터의 현행 원문으로 확인했어요.
