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어떻게 계산하나요
- 전세 3억원을 보증금 1억원으로 바꾸면 월세 상한은 833,333원이에요.
- 법정 전환율 상한은 연 5%예요. 기준금리 연 3%에 연 2%를 더한 값이에요.
- 연 5%로 치면 월세 10만원은 보증금 2,400만원과 같아요.
- 기준금리가 바뀌면 상한도 바뀌어요(2026년 8월 27일 결정 기준, 연 10%까지).
전세 3억원, 5억원을 월세로 바꾸면: 보증금별 월세 (연 5%)
법정 상한 연 5%로 월세 상한을 계산했어요.
| 전세금 | 바꾼 뒤 보증금 | 월세로 바뀌는 금액 | 월세 상한 | 1년 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 3억원 | 5천만원 | 2억 5,000만원 | 1,041,666원 | 12,499,992원 |
| 3억원 | 1억원 | 2억원 | 833,333원 | 9,999,996원 |
| 3억원 | 2억원 | 1억원 | 416,666원 | 4,999,992원 |
| 5억원 | 1억원 | 4억원 | 1,666,666원 | 19,999,992원 |
| 5억원 | 2억원 | 3억원 | 1,250,000원 | 15,000,000원 |
| 5억원 | 3억원 | 2억원 | 833,333원 | 9,999,996원 |
전월세 전환 공식: 바꾸는 금액 × 전환율 ÷ 12
전환율은 1년 월세가 월세로 돌린 보증금의 몇 %인지를 뜻해요.
전세 환산액 = 보증금 + 월세 × 12 ÷ 전환율
법정 전환율 상한: 지금은 연 5%
연 10%와 기준금리 + 연 2% 가운데 낮은 비율이 상한이에요(주택임대차보호법 제7조의2, 시행령 제9조).
| 바뀐 날 | 기준금리 | 상한 전환율 |
|---|---|---|
| 2025년 5월 29일 | 연 2.5% | 연 4.5% |
| 2026년 7월 16일 | 연 2.75% | 연 4.75% |
| 2026년 8월 27일 | 연 3% | 연 5% |
제시받은 월세가 상한 안인지 확인하는 법
월세 × 12를 월세로 바뀌는 보증금으로 나눈 값이 연 5%보다 크면 상한을 넘어요. 전세 5억원을 보증금 2억원, 월세 140만원으로 바꾸자는 제안은 연 5.6%로 상한 월세보다 150,000원 많아요.
보증금을 더 넣을까, 월세를 더 낼까
| 전환율 | 월세 10만원 = 보증금 | 보증금 1천만원 = 월세 |
|---|---|---|
| 연 4% | 30,000,000원 | 33,333원 |
| 연 4.5% | 26,666,666원 | 37,500원 |
| 연 5% | 24,000,000원 | 41,666원 |
월세를 전세로 치면: 월세 조건별 전세 환산액 (연 5%)
| 보증금 | 월세 | 월세를 보증금으로 | 전세 환산액 |
|---|---|---|---|
| 1천만원 | 50만원 | 1억 2,000만원 | 1억 3,000만원 |
| 1천만원 | 80만원 | 1억 9,200만원 | 2억 200만원 |
| 3천만원 | 100만원 | 2억 4,000만원 | 2억 7,000만원 |
| 5천만원 | 100만원 | 2억 4,000만원 | 2억 9,000만원 |
| 1억원 | 150만원 | 3억 6,000만원 | 4억 6,000만원 |
자주 묻는 질문
전세 3억원 월세로 바꾸면 얼마인가요?
보증금을 1억원으로 두면 2억원이 월세로 바뀌어 연 5%로 월 833,333원이 상한이에요. 1년이면 9,999,996원이에요.
기준금리가 오르면 월세 전환율도 오르나요?
네, 상한이 기준금리 + 연 2%라 같이 올라요. 다만 연 10%까지만 올라요.
전월세 전환율 지금 얼마인가요?
2026년 8월 27일부터 연 5%예요(기준금리 연 3% + 연 2%). 그 전에는 연 4.75%였어요.
월세 100만원은 전세로 얼마인가요?
보증금 5천만원에 월세 100만원이면 연 5%로 전세 2억 9,000만원에 해당해요.
법정 전환율보다 월세를 더 달라고 하면요?
보증금을 월세로 바꿀 때 월세는 상한으로 계산한 금액까지만 받을 수 있고, 이를 어긴 약정 가운데 임차인에게 불리한 것은 효력이 없어요(제10조). 다툼은 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있어요.
계약을 갱신하면 월세를 얼마까지 올릴 수 있나요?
보증금과 월세를 각각 5%까지 올릴 수 있어요(제7조 제2항). 월세 100만원이면 1,050,000원까지예요. 새 임차인과 맺는 계약에는 이 한도가 없어요.
상가도 같은 전환율인가요?
상가는 상가건물 임대차보호법 제12조가 따로 정해서 상한이 달라요.
무엇을 보고 계산했나요
- 주택임대차보호법 제7조의2: 보증금을 월 차임으로 전환할 때 월 차임 상한(두 비율 가운데 낮은 비율)
- 주택임대차보호법 시행령 제9조: 연 1할(10%), 기준금리에 더하는 이율 연 2%
- 한국은행 기준금리: 2026년 8월 27일 연 3%로 결정(2026년 10월 1일 한국은행 누리집 기준금리 추이에서 확인)
- 법제처 법령해석 20-0683(2021.3.3): 갱신계약으로 월 차임 전환 시 개정 이율 적용은 갱신계약 체결일 기준
- 주택임대차보호법 제6조의3 제3항, 제7조 제2항, 시행령 제8조: 갱신 때 차임과 보증금은 약정 금액의 20분의 1까지 증액, 증액 뒤 1년 안에는 증액 청구 불가(2026-10-02 법제처 원문 확인)
- 주택임대차보호법 제10조, 제14조: 강행규정, 주택임대차분쟁조정위원회
- 상가건물 임대차보호법 제12조: 상가 건물의 월 차임 전환 시 산정률 제한
- 조세특례제한법 제95조의2 제1항: 무주택 세대주, 총급여 8천만원 이하 근로자의 월세액(연 1천만원 한도) 15% 세액공제, 총급여 5,500만원 이하는 17% (2026-10-02 원문 확인)
- 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항: 주택 인도와 주민등록, 확정일자를 갖춘 임차인은 경매, 공매 때 후순위권리자보다 우선해 보증금을 변제받음
- 주택임대차보호법 제6조 제1항, 제6조의3 제1항, 제2항: 계약갱신요구는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 1회에 한해, 갱신 기간 2년
2026년 10월 1일에 기준을 다시 확인했어요. 법령은 법제처 국가법령정보센터의 현행 원문으로 확인했어요.
계산에 넣지 않은 것
- 상가, 사무실 임대차
- 시도 조례로 5%보다 낮춘 갱신 증액 한도
- 한국부동산원 등이 발표하는 시장 전환율
- 관리비, 전세대출 이자 같은 다른 주거비
- 개별 계약에 상한이 적용되는지에 대한 법률 판단