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어떻게 계산하나요
- 1주택은 6억원 이하 1%, 9억원 넘으면 3%, 그 사이는 가격에 따라 올라가요.
- 조정대상지역 2주택은 8%, 3주택부터 12%예요. 조정대상지역 밖은 3주택 8%, 4주택부터 12%예요.
- 8억원 1주택(85㎡ 이하)은 합계 20,504,000원으로 집값의 2.56%예요.
- 생애 처음 사는 12억원 이하 집은 취득세를 200만원까지 감면받아요.
1주택 집값별 취득세 합계
처음 사거나 1채만 갖게 되는 경우예요. 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세를 더한 금액이에요.
| 집값 | 취득세율 | 85㎡ 이하 | 85㎡ 초과 |
|---|---|---|---|
| 3억원 | 1% | 3,300,000원 | 3,900,000원 |
| 5억원 | 1% | 5,500,000원 | 6,500,000원 |
| 6억원 | 1% | 6,600,000원 | 7,800,000원 |
| 7억원 | 1.67% | 12,859,000원 | 14,259,000원 |
| 8억원 | 2.33% | 20,504,000원 | 22,104,000원 |
| 9억원 | 3% | 29,700,000원 | 31,500,000원 |
| 12억원 | 3% | 39,600,000원 | 42,000,000원 |
| 15억원 | 3% | 49,500,000원 | 52,500,000원 |
85㎡ 초과는 농어촌특별세 0.2%가 더 붙어요.
세율: 6억원 이하 1%, 9억원 넘으면 3%
집을 사면 취득세는 집값(취득가액)에 세율을 곱해요(지방세법 제11조 제1항 제8호). 6억원 이하는 1%, 9억원을 넘으면 3%예요.
그 사이는 가격에 따라 세율이 조금씩 올라가요. 세율은 소수 넷째자리까지 반올림해서, 퍼센트로는 소수 둘째자리까지예요.
7억원 집은 세율 1.67%로 취득세 11,690,000원, 지방교육세까지 12,859,000원이에요.
지방교육세와 농어촌특별세
취득세에는 지방교육세가 따라 붙어요. 1주택 세율이면 취득세율의 10분의 1이라 1% 집은 0.1%예요(지방세법 제151조 제1항 제1호). 중과일 때는 0.4%로 정해져 있어요.
농어촌특별세는 전용 85㎡를 넘는 집에만 붙어요. 일반세율이면 0.2%, 8% 중과는 0.6%, 12% 중과는 1%예요(농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호, 제4조 제11호).
다주택 중과: 8%와 12%
이번 집을 넣어 세대 전체로 몇 채인지와 조정대상지역인지로 정해요(지방세법 제13조의2). 조정대상지역에서 2번째 집은 8%, 3번째부터는 12%예요. 조정대상지역 밖이면 2번째까지는 1주택과 같고, 3번째는 8%, 4번째부터 12%예요.
이사 등으로 새 집을 먼저 사고 원래 집을 3년(두 집 다 조정대상지역이면 2년) 안에 팔면 일시적 2주택이라 중과하지 않아요(시행령 제28조의5). 공시가격 1억원(수도권 밖 2억원) 이하인 집도 중과에서 빠져요(시행령 제28조의2).
생애최초 감면: 200만원까지
본인과 배우자 모두 집을 가진 적이 없고 12억원 이하 집을 직접 살려고 사면 취득세를 200만원까지 빼 줘요(지방세특례제한법 제36조의3, 2028년 12월 31일까지). 아파트가 아닌 전용 60㎡ 이하 소형 주택(3억원, 수도권 6억원 이하)과 인구감소지역 주택은 300만원까지예요.
5억원 집이면 취득세 5,000,000원이 3,000,000원으로 줄어요. 3년 안에 팔거나 임대하면 감면받은 세금을 다시 내요.
주택 수와 지역별 세금 (8억원, 85㎡ 이하)
| 경우 | 취득세율 | 취득세 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 1주택 | 2.33% | 18,640,000원 | 20,504,000원 |
| 2주택, 조정대상지역 밖 | 2.33% | 18,640,000원 | 20,504,000원 |
| 2주택, 조정대상지역 | 8% | 64,000,000원 | 67,200,000원 |
| 3주택, 조정대상지역 밖 | 8% | 64,000,000원 | 67,200,000원 |
| 3주택, 조정대상지역 | 12% | 96,000,000원 | 99,200,000원 |
| 4주택 이상 | 12% | 96,000,000원 | 99,200,000원 |
조정대상지역 2주택이라도 일시적 2주택이면 1주택과 같은 일반세율이에요.
자주 묻는 질문
취득세는 언제까지 내나요?
잔금을 치른 날(취득일)부터 60일 안에 신고하고 내요(지방세법 제20조 제1항). 보통 소유권 이전 등기 때 함께 내요.
집값은 어떤 금액을 넣나요?
매매계약서의 실제 거래 금액을 넣어요. 개인 사이 매매는 실제로 치른 값이 과세표준이에요(지방세법 제10조의3).
분양권이나 오피스텔도 주택 수에 들어가나요?
들어가요. 주택분양권, 조합원입주권, 주택으로 재산세를 내는 오피스텔은 중과를 따질 때 주택 수에 더해요(지방세법 제13조의3).
12억원 넘는 집도 생애최초 감면이 되나요?
안 돼요. 취득가액이 12억원 이하여야 해요. 미성년자가 사는 경우도 빠져요(지방세특례제한법 제36조의3 제1항).
부부 공동명의면 세금이 줄어드나요?
취득세는 지분대로 나눠 내서 합계는 같아요. 세율은 집 전체 가격으로 정해요(지방세법 제11조 제1항 제8호).
무엇을 보고 계산했나요
- 지방세법 제11조 제1항 제8호: 유상거래 주택 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%, 그 사이는 (가액 × 2/3억원 − 3) × 1/100, 소수점 이하 다섯째자리 반올림
- 지방세법 제13조의2 제1항: 조정대상지역 2주택, 비조정 3주택 8%, 조정대상지역 3주택 이상, 비조정 4주택 이상 12% (표준세율 4%에 중과기준세율 2%의 2배, 4배)
- 지방세법 제6조 제19호: 중과기준세율 1천분의 20
- 지방세법 제151조 제1항 제1호: 지방교육세. 주택 유상거래는 세율의 50%를 적용한 금액의 20%, 중과는 (4% − 2%)의 20%인 0.4%
- 농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호: 표준세율을 2%로 적용한 취득세액의 10%, 제1호: 감면세액의 20%
- 농어촌특별세법 제4조 제9호, 제11호, 시행령 제4조 제5항: 국민주택 규모(전용 85㎡) 이하 주택은 비과세
- 지방세특례제한법 제36조의3: 생애최초 주택 12억원 이하, 취득세 200만원(소형 주택, 인구감소지역 300만원) 한도, 2028년 12월 31일까지, 3년 안 매각, 임대 시 추징
- 지방세법 시행령 제28조의5 제1항: 일시적 2주택은 종전 주택을 3년(모두 조정대상지역이면 2년) 안에 처분 (2026-10-01 시행본)
- 지방세법 시행령 제28조의2 제1호: 시가표준액 1억원(수도권 밖 2억원) 이하 주택은 중과 제외, 정비구역 안 주택은 빼고
- 지방세법 제13조의3: 주택분양권, 조합원입주권, 주택으로 과세하는 오피스텔은 주택 수에 가산. 제20조 제1항: 취득일부터 60일 안 신고납부. 제10조의3 제1항: 유상승계취득은 사실상취득가격
- 지방회계법 제55조, 국고금 관리법 제47조: 10원 미만 끝수 버림
- 조정대상지역: 주택법 제63조의2, 2025-10-15 국토교통부 발표로 서울 25개 구 전부와 경기 12곳 지정 (그 뒤 바뀔 수 있어요)
- 법제처 국가법령정보센터 현행 원문 2026-10-04 확인
2026년 10월 4일에 기준을 다시 확인했어요. 법령은 법제처 국가법령정보센터의 현행 원문으로 확인했어요.
계산에 넣지 않은 것
- 상속, 증여, 신축으로 얻은 집(세율이 달라요)
- 법인이 사는 집, 분양권과 오피스텔 자체
- 일시적 2주택 판정(해당하면 1주택으로 넣어 주세요)
- 공동명의 지분별 금액(합계는 같아요)
- 등기 비용, 국민주택채권, 중개보수