핵심 정리
- 이사하고 전입신고를 마치면 그다음 날 0시부터 대항력이 생겨요. 집주인이 바뀌어도 계약 기간 동안 살 수 있어요.
- 잔금 날 집주인이 대출을 받아 같은 날 근저당이 등기되면 그 근저당이 세입자보다 앞서요.
- 확정일자까지 받으면 경매나 공매 때 뒷순위 채권자보다 먼저 보증금을 받아요.
- 전입신고는 이사한 날부터 14일 안에 정부24나 주민센터에서 해요.
- 확정일자는 주민센터, 등기소에서 받거나 대법원 인터넷등기소에서 온라인으로 받아요.
- 보증금 6천만원 초과나 월세 30만원 초과 계약은 30일 안에 임대차 신고를 해요. 계약서를 내고 신고하면 확정일자를 받은 것으로 봐요.
- 보증금이 적으면 경매 때 일정액을 가장 먼저 받아요(최우선변제). 경매신청 등기 전에 이사와 전입신고를 마쳐야 하고, 집값의 절반까지예요.
전입신고, 확정일자, 임대차 신고
| 구분 | 효과 |
|---|---|
| 전입신고(이사 후 14일 안) | 대항력 |
| 확정일자(계약서에 받음) | 우선변제권 |
| 임대차 신고(계약 후 30일 안) | 확정일자로 봄 |
대항력은 이사와 전입신고를 마친 다음 날 0시에 생기고, 우선변제권은 여기에 확정일자까지 갖춰야 생겨요.
소액임차인 최우선변제 금액
| 지역 | 대상 보증금 | 최우선변제 |
|---|---|---|
| 서울 | 1억 6,500만원 | 5,500만원 |
| 과밀억제권역, 세종, 용인, 화성, 김포 | 1억 4,500만원 | 4,800만원 |
| 광역시, 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 | 8,500만원 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 | 2,500만원 |
과밀억제권역은 서울을 빼고, 광역시는 과밀억제권역에 든 곳과 군을 빼요. 2023년 2월 21일 전에 근저당이 설정된 집은 그때 기준(더 낮은 금액)을 따라요.
출처
- 주택임대차보호법 제3조 제1항: 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대한 효력, 전입신고 때 주민등록
- 대법원 1999.5.25. 선고 99다9981 판결: "다음 날부터"는 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 뜻
- 주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제3조의6 제1항: 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제, 확정일자 부여기관
- 주택임대차보호법 제8조, 시행령 제10조, 제11조(2023.2.21 개정), 부칙 제2조: 최우선변제 대상 보증금과 금액, 주택가액 2분의 1 한도, 개정 전 담보물권은 종전 기준
- 주민등록법 제16조 제1항: 전입한 날부터 14일 이내 전입신고
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2, 제6조의5, 시행령 제4조의3: 보증금 6천만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과 계약 30일 안 신고, 전입신고 때 신고 의제, 신고 때 확정일자 부여 의제
2026년 10월 5일에 법제처 원문과 주택도시보증공사 안내로 다시 확인했어요.