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어떻게 계산하나요
- 전세가율은 보증금 ÷ 매매 시세, 부채비율은 근저당까지 더해 나눈 값이에요. 흔히 70% 이하면 비교적 안전하다고 봐요.
- HUG 보증은 보증금 수도권 7억원, 그 외 5억원 이하이고 보증금과 선순위가 주택가격의 90% 안이어야 해요.
- 공시가격만 있으면 140%를 주택가격으로 봐서 공시가격의 126%까지 보증돼요.
- 계약갱신은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 요구하고, 보증금과 월세는 5%까지만 올라요.
시세 3억원 아파트: 보증금과 근저당별 비율
흔히 70% 이하를 비교적 안전, 80% 초과를 위험으로 봐요(법 기준은 아니에요).
| 보증금 | 근저당 | 전세가율 | 부채비율 | 단계 |
|---|---|---|---|---|
| 1억 8,000만원 | 없음 | 60% | 60% | 비교적 안전 |
| 2억 1,000만원 | 없음 | 70% | 70% | 비교적 안전 |
| 1억 5,000만원 | 9천만원 | 50% | 80% | 주의 |
| 2억 4,000만원 | 없음 | 80% | 80% | 주의 |
| 2억원 | 1억원 | 66.7% | 100% | 위험 |
부채비율은 (보증금 + 근저당 채권최고액) ÷ 매매 시세예요.
전세가율과 부채비율
부채비율 = (보증금 + 선순위 채권) ÷ 매매 시세
선순위 채권은 등기부 을구의 근저당 채권최고액이에요. 단독, 다가구는 먼저 들어온 세입자들 보증금도 더해요. 시세 3억원에 보증금 2억 1,000만원이면 70%예요.
등기부등본은 계약 전과 잔금 날 꼭 다시 떼어 근저당과 압류를 확인하세요.
HUG 전세보증금반환보증 가입 조건
보증금은 수도권 7억원, 그 외 5억원 이하여야 하고, 근저당은 주택가액(주택가격의 90%)의 60% 안이어야 해요. 빌라와 단독주택은 공시가격의 140%를 먼저 써서, 공시가격 2억원이면 보증금 252,000,000원까지예요.
계약갱신 요구 기간과 5% 상한
만료 6개월 전부터 2개월 전까지 요구해요. 만료일이 2027년 11월 30일이면 2027년 6월 1일부터 2027년 9월 29일까지예요. 보증금 3억원은 315,000,000원까지만 올릴 수 있어요.
공시가격만 있을 때 HUG 보증 최대 보증금 (공시가격의 126%)
| 공시가격 | HUG 주택가격 | 수도권 | 그 외 지역 |
|---|---|---|---|
| 1억원 | 1억 4,000만원 | 1억 2,600만원 | 1억 2,600만원 |
| 1억 5,000만원 | 2억 1,000만원 | 1억 8,900만원 | 1억 8,900만원 |
| 2억원 | 2억 8,000만원 | 2억 5,200만원 | 2억 5,200만원 |
| 3억원 | 4억 2,000만원 | 3억 7,800만원 | 3억 7,800만원 |
| 4억원 | 5억 6,000만원 | 5억 400만원 | 5억원 |
| 6억원 | 8억 4,000만원 | 7억원 | 5억원 |
근저당이 없을 때예요. 보증 대상 보증금은 수도권 7억원, 그 외 5억원까지예요.
근저당 없는 집의 2년 HUG 보증료
부채비율 70% 이하, 할인 없이 계산했어요.
| 보증금 | 아파트 | 빌라, 오피스텔 |
|---|---|---|
| 1억원 | 194,000원 | 222,000원 |
| 2억원 | 408,000원 | 468,000원 |
| 3억원 | 642,000원 | 744,000원 |
| 5억원 | 1,070,000원 | 1,240,000원 |
만료일별 계약갱신 요구 기간
| 만료일 | 요구 시작 | 요구 마감 |
|---|---|---|
| 2027.3.31 | 2026.10.1 | 2027.1.30 |
| 2027.6.15 | 2026.12.16 | 2027.4.14 |
| 2027.8.30 | 2027.3.1 | 2027.6.29 |
| 2027.12.31 | 2027.7.1 | 2027.10.30 |
| 2028.4.30 | 2027.11.1 | 2028.2.28 |
자주 묻는 질문
전세가율 몇 %면 안전한가요?
법으로 정한 기준은 없어요. 흔히 근저당까지 더한 비율이 70% 이하면 비교적 안전, 80%를 넘으면 위험하다고 봐요. 집값이 내려가면 비율이 오른다는 것도 함께 봐 주세요.
HUG 전세보증보험 가입 조건은 무엇인가요?
보증금이 수도권 7억원, 그 외 5억원 이하이고, 보증금과 선순위 채권을 더한 금액이 주택가격의 90% 안이어야 해요. 전입신고와 확정일자도 받아야 해요.
공시가격 126%는 무슨 뜻인가요?
HUG는 빌라 같은 집을 공시가격의 140%로 보고, 그 90%까지만 보증해요. 그래서 보증금과 선순위가 공시가격의 126%를 넘으면 가입이 어려워요.
HUG 보증료는 얼마인가요?
보증금 × 연 보증료율 × 계약일수 ÷ 365예요. 근저당 없는 보증금 2억원 아파트를 2년 보증하면 408,000원이에요. 소득과 가구 조건에 따라 할인이 있어요.
계약갱신청구권은 언제까지 써야 하나요?
계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 닿아야 해요. 한 번만 쓸 수 있고 2년 더 살 수 있어요.
대항력은 언제 생기나요?
이사하고 전입신고를 마친 다음 날 0시에 생겨요. 확정일자까지 받으면 경매 때 뒷순위 채권자보다 먼저 보증금을 받아요.
소액임차인 최우선변제는 얼마인가요?
서울은 보증금 165,000,000원 이하인 세입자가 55,000,000원까지 가장 먼저 받아요. 지역마다 금액이 달라요.
무엇을 보고 계산했나요
- 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 상품개요(khug.or.kr, 2026.10.5 확인): 보증 대상 보증금 수도권 7억원, 그 외 5억원 이하, 보증한도 주택가격 × 담보인정비율 90% − 선순위채권, 선순위채권 주택가액의 60% 이내, 주택가격 산정 순서(공시가격 140%), 보증료율표, 부채비율 할증, 신청기한
- 주택도시보증공사 공지 "전세보증 심사기준 변경사항 안내"(2023.7.24): 공시가격 적용비율 150% → 140%, 담보인정비율 100% → 90%
- 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항, 제3조의6: 대항력(다음 날), 확정일자와 우선변제, 확정일자 부여기관
- 대법원 1999.5.25. 선고 99다9981 판결: 대항력은 다음 날 오전 0시부터
- 주택임대차보호법 제6조, 제6조의2, 제6조의3: 갱신 요구 기간(6개월 전부터 2개월 전까지), 1회 2년, 거절 사유, 해지 통지 3개월
- 주택임대차보호법 제7조, 시행령 제8조: 증액 20분의 1 상한, 시도 조례, 증액 뒤 1년
- 주택임대차보호법 제8조, 시행령 제10조, 제11조(2023.2.21 개정): 소액임차인 최우선변제 대상과 금액
- 민법 제157조, 제160조: 기간 계산(초일 불산입, 월로 정한 기간)
2026년 10월 5일에 기준을 다시 확인했어요. 법령은 법제처 국가법령정보센터의 현행 원문으로 확인했어요.
계산에 넣지 않은 것
- 세금 체납, 압류, 가압류, 신탁 등기처럼 등기부와 세금 기록으로만 알 수 있는 위험
- 집값이 앞으로 오르거나 내리는 것
- HUG 보증료 할인(소득, 가구 조건)과 HF, SGI 같은 다른 보증 상품
- HUG가 보는 그 밖의 조건(위반건축물, 계약기간 1년 이상, 공인중개사 계약, 임대인 보증금지 여부)
- 경매 때 실제로 받는 배당금